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      城投拿地積極開發難 土地市場誰來托底

      2022-10-31 18:09:48 來源:證券市場周刊


      (資料圖片)

      國慶節后,廣州、天津等地先后完成年內第三批集中供地,央企國企和城投公司基本包攬土拍市場,財政部對國企購地的約束暫時還未影響其拿地的熱情。

      在民營房企接連爆雷情況下,民企在土拍市場逐漸成為配角,這在土地集中供應的22個城市最為明顯,部分批次中民企甚至完全消失。

      城投公司并非房地產開發商,其土地開發能力與專業房企自然不可同日而語。而且,在土拍過程中,城投公司拿地基本底價成交,且所拍土地多數并非市場熱門地塊,托底痕跡明顯。正是在這樣的背景下,財政部發文要求地方政府不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入,這無疑將對本就冷清的土拍市場帶來不利的影響。若地方城投拿地受限,土地市場誰來托底?

      土拍托底受限?

      10 月17日,天津第三輪集中土拍落槌,掛牌的17宗地塊全部成交,成交金額約100億元,成交數量和成交金額都超過前兩次土拍,此前兩次土拍分別成交了約43億元和82億元。

      與前兩輪類似,年內的第三輪土拍,國資背景依舊是主角,僅有一幅溢價成交,拿地對象來自央企、國企,不見民企身影。除了中海等知名房企外,諸多不熟悉名字的背后有著當地城投公司的身影。

      據統計,17宗地塊中的5宗地塊由天津當地城投企業攬獲,總金額34.19億元,占比約為34.5%。此外,在本次土拍中,天津也引入其他城市實施的“預申請”方式,避免土地流拍。合力之下疊加政策連續釋放,天津此次土拍遠好過前兩次。

      在2022年首次土拍中,天津30宗地塊僅成交6宗,其中還包括1宗商服地塊,其余9宗流拍、15宗停牌;二輪參與土拍的11宗地塊最終成交9宗,流拍2宗。兩輪拍地僅有一幅地塊有溢價,其余全部底價成交。首輪購地企業中,拿地對象主要是天津本土房企,且以城投為主,二輪拍地也難覓民資身影。

      在天津三輪土拍落槌前,廣州也剛剛完成三輪土拍,同樣是國企包場,計劃掛牌的20宗地塊2宗終止、3宗流拍、15宗成交。在成交的15宗地塊中,有13宗地塊底價成交,僅有廣州海珠區的2宗地塊溢價成交。央企、國企和地方城投平臺包攬了此次交易,如備受關注的恒大足球場地塊由廣州城投底價接盤,廣州高新區投資集團、廣州南投等以及各區屬城投如南沙建投、花都城投等也以底價攬下各區所屬地塊。

      國資唱主角、民企配角甚至缺席的情形在2021年第二輪集中土拍的城市已經出現。由于爆雷、銷售下滑和嚴查房企拿地資金來源等,民企逐漸從土拍市場中抽身,城投公司漸成主力軍。

      當下的土拍市場,即便政府出臺限制措施也并未起到立竿見影的制止效果。財政部國慶節前就已制定、節后發布的通知文件顯示,嚴禁通過舉債儲備土地,不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入,不得巧立名目虛增財政收入,彌補財政收入缺口。

      城投公司等國企本身并不是專業的開發商,其在土拍市場托底入市更多的是各地為穩定土地市場而為之。城投公司的資金不少都是通過銀行貸款和公開發債等方式募集而來,資金用于土拍的風險可想而知。在財政部新規剛剛出臺的時候,城投公司還未放緩拿地步伐,待嚴查之后,如果沒了城投公司,土拍市場還有誰來托底呢?

      城投公司入市拿地“兜底”痕跡明顯,后續的開工率不言自明,這更像是地方政府與城投公司的左右手交易,財政部的新規正好防止了左手倒右手、轉嫁風險給銀行等金融機構的風險。

      城投拿地開工難

      城投積極拿地是從2021年二輪集中拍地開始的。土拍兩集中是從2021年開始實施的,即集中發布土地出讓公告、集中組織出讓活動。全年分3批次統一發布土地出讓公告并實施招拍掛出讓活動,首批納入名單的是包括北上廣深在內的共計22個重點城市。

      根據國金證券(行情600109,診股)的統計,在2021年首輪土拍中,民企還是購地的主力軍,合計占比遠超一半,城投公司拿地不過10%左右。以北京為例,2021年5月份舉行的首批土地集中供應中,深圳房企卓越集團以187.3億元獨攬魁首,占總成交額1109.71億元的約17%;其他民企如融創、中駿地產、碧桂園和雅居樂等也都有所斬獲,這5家民企合計拿地金額達到了380.2億元,占比超過34%。民企的風頭超過了國企,城投公司的身影更是難尋。

      首批拿地的樂觀在二輪拿地時迅速消失不見,卓越集團還陷入退地風波中。也正是從2021年第二輪集中供地開始,民企占比迅速下降,城投公司的占比迅速提高。2021年二輪供地中,城投公司拿地占比超過30%。2021年年底的第三批集中供地,城投公司占比已經超過五成,成為拿地的絕對主力,民企的占比與首輪時的城投相仿,一成出頭的份額與最初的超過半壁江山不可同日而語。

      根據國金證券的統計,在地產下行之下,城投平臺拿地比例由2021年第一批土拍的11.6%最高提升至2021年第三批的52%,目的是“托底”土地市場。

      以2021年三輪和2022年前兩輪土地集中供應合計統計,城投公司托底拿地主要以底價成交,五輪集中供地城投底價拿地金額達7076.5億元,而溢價拿地金額僅有1838.6億元,占比分別為79%和21%;土地平均溢價率由2021年第一批供地的16.2%回落至第三批的2.3%。

      申萬宏源(行情000166,診股)的統計與國金證券類似。從2022年年初以來的集中供地情況來看,城投拿地平均占比42%,其中底價拿地在城投拿地中占比67%;在民企因資金等問題淡出土拍市場后,城投入市固然可以穩定市場運行,但城投公司本身開發能力不高,在資金壓力下拿地會造成資源占用。

      拿地積極開工卻很緩慢,克而瑞統計顯示,在2021年第一批成交地塊中,規模房企拿地開工率高達61%,而平臺類公司拿地開工率23%。中指院9月份發布的統計數據顯示,截至2022年8月,2021年集中供地的項目央企國企整體入市率超四成,民企入市率超三成,混合所有制企業因拿地總量不高,入市率在六成以上,而地方國資平臺拿地多為市場托底,整體入市率僅9%。

      城投公司拿地推高了資產規模,但開工率明顯不足,也低于專業規模房企,無形中增加了資金壓力和財務風險。

      因此,申萬宏源指出,財政部下發的通知對擠出地方土地出讓收入泡沫有著重要作用,對地方城投公司自身的資金管理也有著重要意義,融資端減少債務負擔的同時,降低對位置偏遠地區的托底拿地也有利于項目資金的回流。

      銷售回暖緩慢

      在銷售回暖緩慢的當下,開發商拿地的積極性并未有明顯改善。

      國家統計局的統計顯示,2022年1-9月,商品房銷售額99380億元,下降26.3%,其中住宅銷售額下降28.6%;1-4月,商品房銷售額同比下降29.5%,之后基本在30%上下。這就是說,在半年左右的時間里,商品房銷售始終在低谷徘徊。雖然部分房企銷售增速已經轉正,但整體仍難言樂觀。

      在國慶節前出臺降低公積金和部分城市商貸利率等一系列措施后,10月份房地產的銷售也未見到明顯轉暖。東吳證券(行情601555,診股)的跟蹤數據顯示,2022年10月1-14日,60大中城市累計成交442.3萬平方米,同比下降31.3%;2022年累計成交14741.4萬平方米,同比下降34.2%。

      首創證券的數據與之相差不大:10月前14天,46個大中城市成交面積同比下降35.2%,降幅較9月擴大16.2個百分點。在政策頻頻利好之下,居民購房熱情仍未恢復。

      實際上,在剛剛結束的二十大上,對于房地產繼續定調“房住不炒”,自2016年中央經濟工作會議首次提出,“房住不炒”已經成為行業發展的長期政策,未來地產行業仍將堅持這一紅線不動搖。

      因此,就過去的發展和未來可預見的政策基調而言,“房住不炒”已經深入人心,房地產現階段的低迷是去金融化、去杠桿的必然階段。購房者的住房居住屬性將不斷強化,指望炒房賺錢的時代一去不復返了。房地產行業將會在現有政策框架體系中維持寬松狀態,直至市場恢復平穩。

      關鍵詞: 土地出讓 土地市場 同比下降

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